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深圳出台九条措施支持复工复产稳楼市

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-03-17   浏览次数:408
   3月11日深圳住建局出台《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》(以下简称《措施》),针对房地产企业与购房者两个端口,从资金、经营、社保等方向进行扶持。

  这是继无锡、西安等城市针对疫情出台房地产相关政策后,又一个出台房地产纾困政策的城市。在这之前,北上广深四个一线城市中,广州曾短暂调整商办用地政策,但随后又紧急撤回。

  “我们都觉得深圳还是比较聪明的。”一家总部在深圳的上市房企总经理向经济观察报提到,“聪明”在于,深圳比较低调,而且抓住了核心点,从房企角度去纾解,这一点跟政策大方向一致。

  《措施》背后是深圳一手房市场已经度过一个多月的零供应和成交低谷期。与之息息相关的房地产企业,普遍面临销售回款停滞、业绩下跌的现状。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说,现在全国各地对企业资金链的纾困角度,通常集中在预售资金跨节点提取和项目竣工交付时间顺延等方面,深圳对企业资金链纾困,并没有超出国家或省级政策范畴。

  纾困房企

  深圳《措施》的9个条款直指房企和购房者。企业端来看,政策着重涉及有条件恢复现场开盘、开放线下售楼处,推进房屋线上交易系统建设,加快商品房网签进度,有条件解冻20%预售资金,顺延项目交付时间和开发资质办理时间等。从购房端来看,措施聚焦在给予住房按揭贷款还款、购房社保要求审核等方面。

  其中最受房企关注的是,“申请预售的商品房项目,不再要求提交项目资本金余额证明,具备房地产开发一级资质的企业,在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等相关费用按期足额支付前提下,可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%;房地产一级开发企业下属项目公司,母公司承诺对其权利义务承担无限连带责任的,可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。”

  “措施真的考到我了,看来也要补课。”3月11日晚,上述深圳上市房企总经理告诉经济观察报,他要求同事们尽快出一份关于新政的内部解读。

  一名龙头房企深圳营销总说,过往开发商在申请商品房项目预售时,必须向政府提交项目资本金余额能够覆盖总投资10%的证明。取消这个证明相当于简化了手续。

  “按照此前政策规定,这部分资本金余额从预售证获取到竣工验收期间须冻结。”3月12日上午,上述上市房企总经理拿到内部解读报告,他表示,根据新政策,具备一级资质的房企无需提交项目资本金余额证明。

  资本金余额“松绑”只是政策的一隅,更大纾困在于有条件申请解冻并提取不超过20%预售资金。

  按照正常流程,购房者将首付款支付给房企,商品房预售款由此而生。过去,商品房预售款存储在房管部门、银行和房企三方共管售款专用账户中,商品房竣工验收交付前,预售款只能用于支付项目建设、施工款项及法定税费。

  预售资金满足项目竣工验收合格和初始登记需要时,超出部分还要留存3%-10%划拨预售款,剩余部分形成房企周转金,可以自由支配。

  上述房企总经理举例称,一个100米以上高层住宅项目,从预售到竣工验收需要1-1.5年时间。新政意味着,项目竣工备案前房企可以提取20%的预售款。

  纾困企业资金的另一措施是加快商品房网签进度,采用“即报即签”缩短网签时间。其实,根据调控需要,多数城市均对网签会做出不同程度的限制。一家千亿房企区域公司营销人员透露,哪怕资料齐全,深圳也需要一周时间。

  某国企深圳公司营销员工表示,深圳每个月网签都限额,房企报网签,低价房源与高价房源必须相互搭配。新政加快商品房网签进度,相当于提高回款量和回款速度。“因为只有网签了,银行才能放款。”

  无论促进复工,还是简化业务流程,作用在于支持房企尽快恢复正常运营,化解资金及经营压力。“比以前资金管理松了,对房企肯定是好事。”一名20强房企华南区域营销总表示。

  深圳住建局强调,《措施》不影响深圳房地产调控政策,深圳仍严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,仍有条不紊地推进稳地价、稳房价、稳预期工作。

  楼市低谷

  《措施》发布前,像全国多数城市一样,深圳楼市也经历了一波低谷期。

  这段时间以来,深圳Q房网福田某片区董事林轩一直在无奈与焦虑中煎熬。“做销售的用业绩说话,现在这种情况,让人有力无处使。”他所管理的片区,原来单店月度业绩在30-50万元之间;2月每个店铺业绩下降8成以上,个别店铺甚至业绩为零。

  疫情防控期间,由于深圳小区不允许进入看房,他和同事将宝押在一手房代理上。但直到3月初,深圳的售楼处在逐步限流开放,“很多新盘带客要提前一天预约,我们对接的项目,开发商一个小时安排接待四五批客户,有的楼盘对单批客户数量也会限定。”

  林轩所负责的片区,超过90%的意向客户年前已经看过房,只是当时还没下定决心,春节后又重新开始选房。这导致2月林轩的片区一手房零成交;反而二手房和租赁还有零星成交。2019年片区业绩构成中,超过60%来自新房佣金。

  业绩受影响的不仅是林轩的片区,在深圳占据一定市场份额的中原地产,2月业绩下降了90%左右。“原来我们单月业绩平均在2个亿左右,2月刚刚超过2000万。”深圳中原董事总经理郑叔伦向经济观察报透露。

  往年中原的一二手房业绩占比大约五五分。但2月2000多万元业绩中,二手房占到1000万元,新房约500万元,另外800万元由金融、商业等其他业务贡献。

  同样郁闷的还有肖晓,作为深圳链家的一名中介,从3月6号上班,至今未带过客。他说,目前,深圳只有少数售楼处正式开工,并且只有少数内场销售人员上班。他们代理的一手楼盘售楼处仅有一两个复工,“没办法,只要营销中心人数过多,就会被街道办严查。”

  中介的业绩与签单量映射出楼市成交水平,如果将成交类型细化,中原地产数据显示,2月深圳新房住宅网签830套,环比减少70.5%;这是新房住宅网签量连续二个月大幅下滑。商务公寓共成交341套,环比也下降60.8%。

  2月深圳既无新建住宅、公寓项目获批,也无住宅、公寓项目入市,是近一年来深圳新房市场首次零供应。

  按照郑叔伦观察,2月深圳一二手房成交量差不多1000套左右。正常情况下,这一数字是8000-10000套,相当于2月深圳楼市成交量下跌了90%左右。

  肖晓已经在计划,从3月15号开始要积极拓客带看了。因为开放的营销中心数量会增加,深圳链家代理的新盘售楼处恢复正常运作的也会多一点。“如果再不行动,客户就要被同行带完了。”

  中原地产代理的新盘中,3月已经有两个项目陆续开盘。位于深圳光明新区的勤诚达正大城3月12日上午9点正式开售,推出400多套36-62平方米的酒店公寓,带精装均价4.15万元/平方米。

  “面积小、总价低,这批房源总价138万元起,面对的刚需客。”郑叔伦告诉经济观察报,3月10日勤诚达正大城开启线上蓄客,只需要缴纳500元锁房金。

  截至3月11日晚上7点,郑叔伦收到的数据显示,已经有超过400多客户支付锁房金。“市场反应比较热烈,开发商现在不敢蓄太多客户,只能采取小步快跑方法,这两天通过预约、分批少量选房,也不要求开盘当天售罄。”他说。

  到3月12日上午,中原地产方面称,勤诚达正大城开盘15分钟销售额了40套。

  蠢蠢欲动

  勤诚达正大城开盘前一周,招商蛇口太子湾·湾玺成为疫情下深圳首个开盘项目,104套240-398平方米的精装商务公寓,单价8-13万元,总价2000万元起步,最高价超过5000万元,在经历街道办联合派出强制清场、限流后,当晚房源全部售罄。

  该项目是招商蛇口首次在豪宅项目销售中启动中介代理。郑叔伦透露,当周开始二三级联动,60%-70%客户由中介拓展,中介端成交了50-60套,超过一半。

  一般情况下,市场低迷,客量不理想,开发商才启动二三级联动,支付更高佣金。肖晓发现,近期深圳开发商给的代理佣金有所提高。京基御景半山年前代理佣金1%,现在提到2%。肖晓所在的深圳龙岗片区,大部分项目佣金点提到2.5%-3.5%,比2019年普遍提高了0.5个百分点。

  这段时间,郑叔伦跟开发商交流过。由于资金紧张,对于开盘开始蠢蠢欲动,但同时房企也在担心人员过于密集容易引发危险,还担心开盘成绩不好。

  “总体来说,深圳的开发商处于观望阶段,大家都将目光投向正大城,如果开盘去化率不错,基本能判断市场恢复得七七八八,下周,估计很多开发商会推新项目。”郑叔伦表示。

  深圳房地产市场是全国房企生存状态的一面镜子。中原地产数据显示,已经公布1-2月销售额的23家房企,合计销售额为5200亿元,同比下降 18%。

  克而瑞数据显示,2月百强房企销售金额3243.3亿元,环比下降43.8%,同比降幅为37.9%。近九成百强房企业绩双降,创下近几年来单月销售的最低记录。

  一位华南上市房企员工告诉经济观察报,最近房企业绩是特殊背景下的特例。“政府也着急了,像深圳出台《措施》,一定程度反映了3月还是疫情期,至少要到4月才能恢复正常销售。”

  前述深圳上市房企总经理透露,目前他所在公司深圳的项目售楼处已经对外开放,他们想调低年度销售目标,但集团不让调整。“还是到年中看情况吧。”

 
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